Para analizar la duración que puede tener un arrendamiento, en primer lugar hemos de atender a la fecha en el que el mismo fue celebrado. Así, tenemos dos situaciones, aquellos que se celebraron después de junio de 2013, y los que se firmaron antes de la fecha indicada: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, establece ciertas condiciones generales en cuanto a la duración del contrato: 

• La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
• Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
• Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. 

En cuanto a los fueron celebrados antes de junio de 2.013, deberá atenderse a lo establecido en la Ley 29/1994, de 5 de junio de 2013. Esta Ley de Arrendamientos Urbanos dispone  condiciones generales en referencia  a la duración del contrato, como son las siguientes: 

• Si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico, éste será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovación.
• Una vez transcurrido el plazo de cinco años, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el arrendamiento se prorroga de forma obligatoria para el arrendador y, si el inquilino lo desea, hasta un plazo máximo de 3 años más.

Pedro Álvarez Valverde. Abogado.

Los bancos tendrán que pagar todo el gasto de la tasación en las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, en junio de 2019.

El Tribunal Supremo así lo determina con su jurisprudencia. La devolución del gasto de tasación se suma a otras como la de los gastos de registro y gestoría y la mitad de la devolución de los gastos notariales. Sin embargo aclara que en las hipotecas firmadas después del día 16 de junio de 2019, ya tras la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, los gastos de tasación mencionados serán responsabilidad del prestatario, es decir, de quien pide la hipoteca. Así mismo, solo correrá a cargo del consumidor el Impuesto que se refiere a Actos Jurídicos Documentados en el que las normas establezcan que el obligado principal del pago es el prestatario.

Esto es consecuencia de un caso de préstamo hipotecario que un cliente pactó con la entidad bancaria Liberbank. Dicha entidad, obligaba a sus clientes a hacerse cargo de “los gastos ocasionados y pendientes de pago o bien producidos en el futuro” por tasación del bien inmueble y los aranceles notariales y registrales que estuviesen vinculados a aspectos de constitución, modificación o cancelación del préstamo hipotecario. Añadiendo además impuestos vinculados al contrato, la tramitación de la escritura en el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora.

El cliente demandó en el año 2017 que su hipoteca contenía una clausula abusiva que le obligaba a pagar una cantidad de 3.594 euros, suma esta de todos los gastos de formalización, exigiendo entonces la cancelación de la clausula por parte de la entidad y la devolución del importe antes citado. Ante esta reclamación uno de los Juzgados de Primera Instancia de Cáceres le dio la razón y meses después, ya en 2018, el fallo se ratificó por la Audiencia Provincial de Cáceres, ente superior al Juzgado de Primera Instancia. La entidad bancaria apeló, elevándose entonces el asunto a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, alegando Liberbank una infracción del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y señalando, que una vez que la clausula quedaba anulada, se debían examinar sus efectos caso por caso.

Ahora los Magistrados de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo han determinado que a pesar de la nulidad de los gastos relacionados con los Actos Jurídicos Documentados, los cuales se calcula que se aproximan a unos 1.954 euros, no podrán ser devueltos. Pues es de obligado cumplimiento que sean abonados por el contribuyente. En cambio han creído conveniente que se reintegre por el banco el 50% de los gastos de notaría y el 100% de los gastos referentes a tasación, registro y gestoría.

Finalmente y tras siete años, el cliente ha recuperado su dinero.