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  • Duración contratos arrendamiento vivienda

    Para analizar la duración que puede tener un arrendamiento, en primer lugar hemos de atender a la fecha en el que el mismo fue celebrado. Así, tenemos dos situaciones, aquellos que se celebraron después de junio de 2013, y los que se firmaron antes de la fecha indicada: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, establece ciertas condiciones generales en cuanto a la duración del contrato: 

    • La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
    • Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
    • Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. 

    En cuanto a los fueron celebrados antes de junio de 2.013, deberá atenderse a lo establecido en la Ley 29/1994, de 5 de junio de 2013. Esta Ley de Arrendamientos Urbanos dispone  condiciones generales en referencia  a la duración del contrato, como son las siguientes: 

    • Si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico, éste será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovación.
    • Una vez transcurrido el plazo de cinco años, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el arrendamiento se prorroga de forma obligatoria para el arrendador y, si el inquilino lo desea, hasta un plazo máximo de 3 años más.

    Pedro Álvarez Valverde. Abogado.

    Authors gravatar  Admin  |  febrero 16, 2021  |  no comments
  • Arrendamiento de local de negocio y cláusula «Rebus sic stantibus»

    La pandemia COVID-19, conocida como Coronavirus, está impactando en las relaciones contractuales, y muy considerablemente en los contratos de alquiler de local de negocio produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.

    En lo referido a contratos de arrendamiento de local de negocio dicho impacto se materializa en un importante perjuicio para el arrendatario consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia del desplome en la facturación del negocio del inquilino como consecuencia directa de las externalidades negativas del COVID-19. 

    Ante esta situación, se plantea la cuestión de si el arrendatario puede exigir una modificación del contrato consistente en un ajuste temporal de la renta inicialmente pactada para paliar el desequilibrio de la base del negocio sufrida por un evento de fuerza mayor, y en el peor de los escenarios, la suspensión del contrato o su resolución. 

    La doctrina rebus sic stantibus (“así están las cosas”) como cláusula implícita en la contratación tiene por finalidad restablecer el equilibrio de las prestaciones en el momento de la perfección del contrato alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad, actualizando esta institución de creación doctrinal y jurisprudencial. De tal forma que en la medida que dicho riesgo no pudo ser contemplada por las partes, escapa del campo de riesgos absorbibles contractualmente. Se trata de un riesgo que no ha sido asignado en el contrato ya que era imprevisible.   

    Cuando estos acontecimientos o circunstancias extraordinarias se generan de forma sobrevenida, es decir, tras haberse formalizado el contrato, y no son imputables a ninguna de las partes contratantes, existe un mecanismo de asignación de dicho riesgo contractual que ha sido elaborado por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que se denomina cláusula rebus sic stantibus y que nace del principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales dispuesto en los artículos 7 y 1258 del Código Civil. 

    Esta figura se construye sobre la base de las exigencias de la buena fe y del principio de equidad apelando a la justicia conmutativa que entroniza el artículo 1289.1 del Código Civil.  

    Permite al deudor exonerarse o aminorar el impacto negativo de un riesgo que no ha podido asignarse en el contrato a ninguna de las partes por su carácter imprevisible y que hace excesivamente onerosa o desproporcionada su obligación respecto de la contraprestación que recibe de la otra parte, exigiendo al juzgador la modificación del contrato, e incluso, su resolución si dicho impacto fuera de tal gravedad que hiciera imposible el cumplimiento del contrato por la parte perjudicada o frustrare la finalidad del contrato, de tal forma que el juez no pudiere con el mecanismo integrador de la modificación del contrato reequilibrar las prestaciones recíprocas del contrato.

    Los requisitos para la aplicación de la cláusula son, según esta doctrina jurisprudencial, los siguientes: 

     

    1º) Cambio de circunstancias 

    2º) La imprevisibilidad 

    3º) La excesiva onerosidad 

    4º) La subsidiaridad

     

    El impacto del Coronavirus en la relación contractual produce una situación de incertidumbre respecto de cómo deben asignarse y repartirse dichos riesgos contractuales que en caso de conflicto entre las partes deberán ser asignados por el juez en aplicación de la cláusula rebus conforme a los principios de buena fe contractual (arts. 7 y 1258 del CC) y de equidad (art. 3.2 del CC), tratando de garantizar la mayor reciprocidad de intereses (art. 1289 del CC).

    Con la aparición esta pandemia se hace más necesario que nunca ajustar nuestro Código Civil en materia para legalizar y regular la cláusula rebus sic stantibus. De hecho,la Comisión General de Codificación en 2009 preparó una propuesta de precepto legal que concreta los presupuestos de aplicación del precepto, que sin duda ha tenido su influencia en la actualización de la doctrina efectuada por el Tribunal Supremo. La redacción propuesta como formulación legal de esta regla coincide sustancialmente con la reciente doctrina sentada por el Tribunal Supremo:

    “Si las circunstanciasque sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

    La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato”.

    Authors gravatar  Admin  |  febrero 16, 2021  |  no comments
  • Los bancos deberán devolver los gastos de tasación de las hipotecas anteriores a 2019

    Los bancos tendrán que pagar todo el gasto de la tasación en las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, en junio de 2019.

    El Tribunal Supremo así lo determina con su jurisprudencia. La devolución del gasto de tasación se suma a otras como la de los gastos de registro y gestoría y la mitad de la devolución de los gastos notariales. Sin embargo aclara que en las hipotecas firmadas después del día 16 de junio de 2019, ya tras la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, los gastos de tasación mencionados serán responsabilidad del prestatario, es decir, de quien pide la hipoteca. Así mismo, solo correrá a cargo del consumidor el Impuesto que se refiere a Actos Jurídicos Documentados en el que las normas establezcan que el obligado principal del pago es el prestatario.

    Esto es consecuencia de un caso de préstamo hipotecario que un cliente pactó con la entidad bancaria Liberbank. Dicha entidad, obligaba a sus clientes a hacerse cargo de “los gastos ocasionados y pendientes de pago o bien producidos en el futuro” por tasación del bien inmueble y los aranceles notariales y registrales que estuviesen vinculados a aspectos de constitución, modificación o cancelación del préstamo hipotecario. Añadiendo además impuestos vinculados al contrato, la tramitación de la escritura en el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora.

    El cliente demandó en el año 2017 que su hipoteca contenía una clausula abusiva que le obligaba a pagar una cantidad de 3.594 euros, suma esta de todos los gastos de formalización, exigiendo entonces la cancelación de la clausula por parte de la entidad y la devolución del importe antes citado. Ante esta reclamación uno de los Juzgados de Primera Instancia de Cáceres le dio la razón y meses después, ya en 2018, el fallo se ratificó por la Audiencia Provincial de Cáceres, ente superior al Juzgado de Primera Instancia. La entidad bancaria apeló, elevándose entonces el asunto a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, alegando Liberbank una infracción del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y señalando, que una vez que la clausula quedaba anulada, se debían examinar sus efectos caso por caso.

    Ahora los Magistrados de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo han determinado que a pesar de la nulidad de los gastos relacionados con los Actos Jurídicos Documentados, los cuales se calcula que se aproximan a unos 1.954 euros, no podrán ser devueltos. Pues es de obligado cumplimiento que sean abonados por el contribuyente. En cambio han creído conveniente que se reintegre por el banco el 50% de los gastos de notaría y el 100% de los gastos referentes a tasación, registro y gestoría.

    Finalmente y tras siete años, el cliente ha recuperado su dinero.

    Authors gravatar  Admin  |  febrero 16, 2021  |  no comments

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