ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO Y CLÁUSULA «REBUS SIC STANTIBUS»

abril 6, 2020|by  Admin|no comments

La pandemia COVID-19, conocida como Coronavirus, está impactando en las relaciones contractuales, y muy considerablemente en los contratos de alquiler de local de negocio produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.

En lo referido a contratos de arrendamiento de local de negocio dicho impacto se materializa en un importante perjuicio para el arrendatario consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia del desplome en la facturación del negocio del inquilino como consecuencia directa de las externalidades negativas del COVID-19.

Ante esta situación, se plantea la cuestión de si el arrendatario puede exigir una modificación del contrato consistente en un ajuste temporal de la renta inicialmente pactada para paliar el desequilibrio de la base del negocio sufrida por un evento de fuerza mayor, y en el peor de los escenarios, la suspensión del contrato o su resolución.

La doctrina rebus sic stantibus (“así están las cosas”) como cláusula implícita en la contratación tiene por finalidad restablecer el equilibrio de las prestaciones en el momento de la perfección del contrato alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad, actualizando esta institución de creación doctrinal y jurisprudencial. De tal forma que en la medida que dicho riesgo no pudo ser contemplada por las partes, escapa del campo de riesgos absorbibles contractualmente. Se trata de un riesgo que no ha sido asignado en el contrato ya que era imprevisible.

Cuando estos acontecimientos o circunstancias extraordinarias se generan de forma sobrevenida, es decir, tras haberse formalizado el contrato, y no son imputables a ninguna de las partes contratantes, existe un mecanismo de asignación de dicho riesgo contractual que ha sido elaborado por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que se denomina cláusula rebus sic stantibus y que nace del principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales dispuesto en los artículos 7 y 1258 del Código Civil.

Esta figura se construye sobre la base de las exigencias de la buena fe y del principio de equidad apelando a la justicia conmutativa que entroniza el artículo 1289.1 del Código Civil.

Permite al deudor exonerarse o aminorar el impacto negativo de un riesgo que no ha podido asignarse en el contrato a ninguna de las partes por su carácter imprevisible y que hace excesivamente onerosa o desproporcionada su obligación respecto de la contraprestación que recibe de la otra parte, exigiendo al juzgador la modificación del contrato, e incluso, su resolución si dicho impacto fuera de tal gravedad que hiciera imposible el cumplimiento del contrato por la parte perjudicada o frustrare la finalidad del contrato, de tal forma que el juez no pudiere con el mecanismo integrador de la modificación del contrato reequilibrar las prestaciones recíprocas del contrato.

Los requisitos para la aplicación de la cláusula son, según esta doctrina jurisprudencial, los siguientes:

1º) Cambio de circunstancias

2º) La imprevisibilidad

3º) La excesiva onerosidad

4º) La subsidiaridad

El impacto del Coronavirus en la relación contractual produce una situación de incertidumbre respecto de cómo deben asignarse y repartirse dichos riesgos contractuales que en caso de conflicto entre las partes deberán ser asignados por el juez en aplicación de la cláusula rebus conforme a los principios de buena fe contractual (arts. 7 y 1258 del CC) y de equidad (art. 3.2 del CC), tratando de garantizar la mayor reciprocidad de intereses (art. 1289 del CC).

Con la aparición esta pandemia se hace más necesario que nunca ajustar nuestro Código Civil en materia para legalizar y regular la cláusula rebus sic stantibus. De hecho,la Comisión General de Codificación en 2009 preparó una propuesta de precepto legal que concreta los presupuestos de aplicación del precepto, que sin duda ha tenido su influencia en la actualización de la doctrina efectuada por el Tribunal Supremo. La redacción propuesta como formulación legal de esta regla coincide sustancialmente con la reciente doctrina sentada por el Tribunal Supremo:

“Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato”.